깡통전세 전세보증금 걱정없이 돌려 받는 법

깡통전세 전세보증금 걱정없이 돌려 받는 법

요즘 뉴스를 보면 깡통전세가 되서 집주인에게 전세금을 못 돌려 받을지도 모르는 상황이 여기저기에서 벌어지고 있다는 얘기가 들립니다.

그래서 오늘은 세입자들이 알아서 챙겨야 할 전세금 안전하게 지키는 방법에 대해 알아볼까 합니다.

깡통전세란 뭘 말하는 걸까요?

깡통전세란 주택가격 대비 집주인의 부채, 즉 집주인의 부채에는 근거당과 전세보증금이 포함됩니다. 그래서 이게 주택가격보다 낮아질 경우 전세만기가 됐을 때 보증금을 늦게 받거나 떼일 염려가 있는 전세를 말합니다.

그럼 전세금과 집주인의 대출금을 다 합친 금액이 집값의 몇 퍼센트를 넘으면 불안하다라고 할 수 있는 기준 수치가 있을까요?

그건 주택가격 변동성이 심하기 때문에 딱 잘라 말하기는 어렵다고 전문가들은 말합니다. 그러나 아파트의 경우 80%, 비아파트의 경우 70%라고 하는데 이것도 지방과 수도권이 차이가 있습니다. 그래서 이건 심사숙고 해야 한다고 조언합니다.

그래서 요즘 전세에 들어갈 때 집값과 대출금, 이것도 보지만 집주인의 직업도 봐야 한다는 말까지 나온다고 하더군요.

깡통전세 대비하는 법

혹시라도 이런 사고가 생겨도 안심할 수 있는 금융상품이 있습니다.

전세금 반환 보증보험입니다.

전세금 반환 보증 보험은 만약 임대인이 보증금을 만기 후에도 반환하기 않으면 한 달 후 보증 보험 회사에서 세입자에게 집주인 대신 보증금을 반환해 주는 것입니다.

이것은 최초 집 계약을 할 때 가입하면 좋고 중간에 가입해도 됩니다. 정확하게 전입신고 확정일자를 받고 실거주한 날로부터 전세 만기 1/2전에(2년 계약이면 1년 전까지) 가입이 가능합니다.

예외적으로 미분양이 많은 분양 관리 지역은 만기 6개월 전까지도 가입이 가능하다고 합니다.

전세금 반환 보증보험을 가입할 때 집주인의 동의가 필요할까?

동의는 필요없지만 예외적으로 세입자가 여러 명 있는 다가구 주택의 경우 보증보험 회사에서 먼저 입주한 세입자의 전입세대 열람자료를 요구합니다. 하지만 전입세대 열람자료는 임대만 뗄 수 있기 때문에 다가구 주택에 들어가려면 사실상 집주인의 협조가 필요합니다.

다가구 주택에 들어갈 때는 세입자가 좀 더 조심해야 된다는 뜻도 있는 겁니다. 보증보험 회사도 이게 괜찮은지 집주인의 협조를 받아 이것저것 알아봐야 합니다. 라는 말인거죠.

그럼 보증보험 회사는 뭘 알아본다는 것일까?

집주인의 부채입니다.

위에서 말했 듯 전세보증금도 집주인의 부채인데 다가구 주택은 세입자가 여러 명 있다는 건데 그 세입자들의 전세보증금은 집주인 밖에 모릅니다. 그래서 전입세대 열람 자료를 보고 집값 대비 총 보증금이 얼만지 확인하는 겁니다.

보통 전세계약을 할 때 집주인의 등기부등본을 보고 은행 대출이 얼마 있는지 알 수 있지만 이렇게 다가구 주택의 여러 세입자들의 전세보증금은 나와있지 않기 때문에 다가구 주택에 들어가려면 전입세대 열람 자료를 확인해야 합니다.

그 이유는 만약 건물이 경매에 넘어갔거나 하면 나보다 먼저 전입한 세대에 우선 순위가 있기 때문이죠.

이렇게 집주인의 협조를 구해 보증보험회사에서 가입만 시켜주면 세입자는 안심해도 되는데 보험료는 많이 비쌀까요?

아파트의 경우 연 0.128%, 즉 1억이면 1년에 128,000원입니다. 전세계약은 2년 계약하면 256,000원(2배)입니다.

지금까지 내 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 전세금 반환 보증 보험에 대해 알아봤습니다.

안전한 집에 들어가기 원하는 것은 모든 세입자의 마음일 것입니다. 그런데 그렇지 못한 경우도 있으니 불안한 것 같다고 생각되시면 전세금 반환 보증 보험에 가입해서 위험을 피하는 것도 방법일 수 있겠습니다.

외로 전세계약을 하기 전에 세입자가 알아봐야 할 것들을 보면 집주인이 세금을 안 낸게 있는지 체크를 해봐야 합니다.

만약 집이 경매에 들어가게 되면 국세는 배당 1순위입니다.

그래서 국세미납증명원이라는 것을 떼봐야 하는데 이것도 역시 세무사에서 임대인에게만 발행해 줍니다.

집주인의 부채비율이 좀 많다고 판단되면 계약 전에 공인중개사를 통해 반드시 임대인에게 요청해서 확인을 해봐야 합니다.

전세보증금은 내가 알아서 미리 챙기자

그리고 가장 답답한 경운데 보증보험에는 가입을 안했는데 집주인이 집이 나가야 전세금을 준다고 하고 계약은 끝났고 하는 상황입니다.

이런 일을 막기 위해 계약 만기 3개월 전에 재계약 여부를 임대인에게 통보를 해야 합니다. 그 때 재계약 의사가 없다라고 하면 만기에 보증금 반환을 해 줄 수 있는지 물어보고 만약 새로운 세입자가 와야 한다고 한다면 내가 이사갈 집의 계약금이라도 달라고 하고 나머지 금액 반환을 상의해야 나중에 불편한 일이 생기지 않습니다.

지금까지 궁금한 적 없지만 궁금한 이야기였습니다.

새로운 내용으로 다시 찾아 뵐게요.