다가구 주택 담보 대출시 반드시 알아야 할 방공제란?

다가구 주택을 하나 가지고 있습니다.

저는 3층에 거주하고 1,2층은 원룸과 투룸으로 되어 있어 전세를 놓고 있죠.

얼마전 세입자가 전세 만기로 나간다고 해서 집을 내놨는데 잘 나가지 않아 은행에서 대출을 받아 보증금을 내줄 생각에 대출신청을 했는데 대출이 안된다고 합니다.

집값이 꽤 나가는데 대출이 안나온다니?

은행에서 방 공제 때문에 그렇다고 합니다.

방 공제가 뭐길래??

예를 들어 다가구 주택건물 주인이 은행에서 대출을 해갔는데 원금을 못 갚으면 그 집은 경매에 넘겨 그 낙찰금으로 은행은 빌려준 돈을 가져가잖아요. 그때는 세입자가 있더라도 은행이 1순위로 돈을 빌려줬으면 후순위 세입자는 은행은 상관 안합니다. 낙찰받은 돈에서 은행이 제일 먼저 빌려준 돈을 가져가고 남은 돈으로 세입자들이 알아서 나눠가져야 하는거죠. 1순위인 은행은 이런 권리를 가지고 있죠.

이럴 경우 영세한 임차인은 갑자기 집이 경매로 넘어가면 아무 보상도 못 받고 길거리로 쫓겨나는 일이 생기죠. 그것을 막기 위해 세입자 한 명당 3,700만원 까지는 은행보다 먼저 무조건 받아갈 수 있습니다.

그렇다 보니 은행 입장에서는 돈을 빌려줄때 혹시라도 건물이 넘어갈 것을 대비해서 임대를 줄 수 있는 방의 수만큼 공제를 하는 것이 방 공제 입니다.

예를 들어 1,2층에 임대를 해줄 수 있는 방이 5개라면 <한 세입자당 3,700만원X5개>라고 계산해서 그만큼 빼고 난 다음에 나머지 돈을 대출을 해줍니다. 대출한도가 그만큼 줄어드는거죠.

다가구 주택들은 대출 받으러 가면 잘 안나오는 경우도 있습니다.